Hoge Raad acht leegwaarderatio soms onverbindend

Verhuurde woningen worden voor de heffing van inkomstenbelasting in box 3 gewaardeerd naar de waarde in het economische verkeer. De genoten inkomsten worden forfaitair bepaald op 4% van de waarde in het economische verkeer van de verhuurde woningen. Deze waarde wordt - sinds 2010 - gesteld op de WOZ-waarde. Omdat de WOZ-waarde evenwel uitgaat van twee ficties op grond waarvan het verhuurd zijn van de woning buiten aanmerking blijft ('volle en onbezwaarde eigendom' en 'onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen'), wordt de WOZ-waarde vermenigvuldigd met een percentage dat afhankelijk is van de hoogte van de huur in relatie tot de WOZ-waarde. Dit percentage wordt aangeduid als 'leegwaarderatio'. Toepassing van dit percentage moet ertoe leiden dat de waarde in het economische verkeer van de verhuurde woning wordt benaderd. Naar het oordeel van de Hoge Raad moet dat percentage onverbindend worden geacht indien de met toepassing van dit percentage berekende waarde meer dan 10% hoger is dan de werkelijke waarde van die (verhuurde) woning. Van belang is wel dat de belanghebbende stelt, of bij betwisting van die stelling door de inspecteur, aannemelijk maakt dat hiervan sprake is.
Hoge Raad 3 april 2015, nr. 13/04247, ECLI:NL:HR:2015:812

Commentaar:
In het arrest geeft de Hoge Raad een uitvoerige en boeiende uiteenzetting van de belastingheffing ter zake van verhuurde woningen. De Hoge Raad overweegt dat de vermogensrendementsheffing - op grond waarvan een forfaitair rendement van 4% wordt verondersteld - in beginsel aanvaardbaar is. Waardering van woningen op basis van de WOZ-waarde houdt in dat de waarde op 1 januari van het voorafgaande belastingjaar het uitgangspunt is; ook dit is aanvaardbaar volgens de Hoge Raad. Omdat ook de 'leegwaarderatio' forfaitair wordt vastgesteld is sprake van "een stapeling van forfaits". Als toepassing van de 'leegwaarderatio' ertoe leidt dat de berekende waarde van de woning "in betekenende mate" - dat is 10% of meer - afwijkt van de werkelijke waarde van de verhuurde woning, dan is de leegwaarderatio onverbindend. Immers, de stapeling van forfaits leidt dan tot een belastingheffing die de wetgever niet op het oog heeft gehad.
Van belang is dat het gaat om de waarde van de woning op de WOZ-waardepeildatum en dat de belanghebbende het waardeverschil van 10% of meer stelt of, indien de inspecteur die stelling betwist, dat waardeverschil aannemelijk maakt.