WOZ-waarde bedrijfspand

Nogmaals: Levensduurverlenging bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is volgens de Hoge Raad niet juist

Op 3 februari 2020 schreven wij in onze blog dat de Hoge Raad in zijn arrest van 31 januari 2020 een duidelijk oordeel had gegeven over de door gemeenten veelvuldig toegepaste ‘verlengde levensduur’ bij de correctie wegens technische veroudering. Opmerkelijk genoeg lijkt een aantal gemeenten dit oordeel van de Hoge Raad maar moeilijk te kunnen accepteren. Zij houden nog steeds vast aan verlenging van de levensduur;  hiermee wordt ook de discussie over dit onderwerp verlengd. Onnodig, want het arrest van de Hoge Raad is toch heel duidelijk.

Technische afschrijving

Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de correctie wegens technische veroudering – ook wel ‘technische afschrijving’ genoemd – bepaald door enerzijds de levensduur van de onroerende zaak en anderzijds de restwaarde aan het einde van die levensduur. Levensduur en restwaarde worden bij de ingebruikname van de onroerende zaak ingeschat.

Als de onroerende zaak aan het einde van die oorspronkelijk ingeschatte levensduur nog steeds bij de eigenaar in gebruik is dient de waarde van die onroerende zaak ná technische afschrijving op restwaarde te worden bepaald. Op die restwaarde wordt vervolgens de correctie wegens functionele veroudering toegepast.

Restwaarde niet-woningen

Een aantal gemeenten meent dat het op restwaarde stellen van de waarde aan het einde van de technische levensduur tot een te lage WOZ-waarde leidt. Daarom wordt de levensduur verlengd zodat de waarde na correctie wegens technische veroudering hoger uitkomt dan de restwaarde.
Daarmee verschuift het moment waarop de restwaarde wordt bereikt naar een later tijdstip en wordt de restwaarde veelal pas bereikt indien de eigenaar het gebruik van de onroerende zaak beëindigt. Dit nu is volgens de Hoge Raad onjuist, zo blijkt uit het arrest van 31 januari 2020. Volgens de Hoge Raad “is in de parlementaire geschiedenis geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde niet zou kunnen worden bereikt zolang de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand”. 
Deze bewoordingen van ons hoogste rechtscollege laten aan duidelijkheid niets te wensen over.

Onjuiste uitgangspunten technische afschrijving

De Hoge Raad overweegt in het arrest ook dat er aanleiding kan zijn om de technische afschrijving aan te passen indien bijvoorbeeld achteraf blijkt dat de eerder daarvoor gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.
Een aantal gemeenten baseert het verlengen van de levensduur nu op deze overweging van de Hoge Raad. De redenering is dan dat uit het feit dat de onroerende zaak aan het einde van de levensduur bij de eigenaar/gebruiker nog in gebruik is – en dezelfde functie als daarvoor vervult – blijkt dat de oorspronkelijke uitgangspunten onjuist zijn. 

Deze redenering ligt echter geenszins voor de hand. Het is niet aannemelijk dat de Hoge Raad via deze overweging de mogelijkheid heeft willen bieden aan gemeenten om toch tot levensduurverlenging over te gaan terwijl, naar het oordeel van de Raad, voor die levensduurverlening geen steun is te vinden in de parlementaire geschiedenis.
Dit neemt natuurlijk niet weg dat in specifieke situaties wel sprake kan zijn van onjuiste uitgangspunten. Dit zou zich bijvoorbeeld kunnen voordoen indien de onroerende zaak op enig moment is gerenoveerd terwijl daarmee bij het bepalen van de technische afschrijving geen rekening is gehouden. 

Onderhoud is geen renovatie

Dat aanpassing van de uitgangspunten voor het bepalen van de technische afschrijving aan de orde komt ná renovatie van een onroerende zaak, staat buiten discussie. In het geval van renovatie is levensduurverlenging ook in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever. Niet voor niets bevat art. 17 van de Wet WOZ het voorschrift dat bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde “de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen”.

In het geval van normaal onderhoud is er evenwel geen reden om tot verlenging van levensduur over te gaan. Normaal onderhoud leidt ook niet tot wijziging van de onroerende zaak. Onderhoud en renovatie zijn dan ook niet hetzelfde.  

Hoe nu verder?

Nu de discussie over de technische afschrijving door een aantal gemeenten wordt voortgezet is het van belang om de discussie goed te voeren. Neemt u gerust en vrijblijvend contact met ons op indien u over dit onderwerp nadere vragen heeft of nadere informatie wilt. Wij helpen u graag verder.