Sinds de WOZ-waarde mede van belang is voor de bepaling van de huur van sociale huurwoningen hebben de huurder en de verhuurder een tegengesteld belang bij de WOZ-waarde. De wetgever heeft niet geregeld hoe met deze tegengestelde belangen moet worden omgegaan in bezwaar- of beroepsprocedures. De Hoge Raad heeft nu een oplossing aangedragen.
WOZ en huurprijs
Je kon het probleem zien aankomen toen de wetgever besloot om de WOZ-waarde medebepalend te laten zijn voor de huurprijs van sociale huurwoningen: De huurder heeft belang bij een zo laag mogelijke WOZ-waarde en de verhuurder wil waarschijnlijk een zo hoog mogelijke waarde.
En omdat beiden tegen een bij WOZ-beschikking vastgestelde WOZ-waarde bezwaar en/of beroep kunnen aantekenen, kan in bezwaar en/of beroep zowel een lagere als een hogere WOZ-waarde worden bepleit. Hierdoor bestaat dus de kans dat, als één van beiden in bezwaar en/of beroep gaat, de ander na afloop van die procedure met een WOZ-waarde wordt geconfronteerd die hem niet bevalt. Wat dan te doen als die ander op dat moment geen rechtsmiddel ter beschikking heeft?
De wetgever heeft in de afgelopen jaren geprobeerd om met een aanpassing van de wet te komen. Dat blijkt echter niet zo eenvoudig. Nadat een eerste concept voor een wetsvoorstel al snel door deskundigen werd afgeschoten haalde een tweede concept de internetconsultatie. Echter, die versie kreeg in die consultatieronde zoveel kritiek dat ook dat voorstel niet verder is gekomen. Naar verluid zijn ambtenaren nog wel bezig met het verder onderzoeken en uitwerken van mogelijkheden tot verbetering van de rechtsbescherming.
De rechter is sneller – rechtsbescherming WOZ
De Hoge Raad heeft niet op wetswijziging willen wachten en in een recent arrest aangegeven op welke wijze de rechtsbescherming van belanghebbende huurders en verhuurders moet worden ingevuld. De oplossing is de volgende.
Als de huurder in bezwaar of beroep stelt dat de WOZ-waarde te hoog is, dan kan de heffingsambtenaar in bezwaar, of de rechter in beroep, de verhuurder uitnodigen om deel te nemen aan de bezwaar- of beroepsprocedure. In de omgekeerde situatie – waarin de verhuurder bezwaar of beroep aantekent – wordt de huurder uitgenodigd om deel te nemen aan de procedure.
In het geschil waarover de Hoge Raad moest oordelen hadden Rechtbank en Gerechtshof de verhuurder in de gelegenheid gesteld om deel te nemen aan de beroepsprocedure die de huurder tegen de WOZ-waarde voerde. Daarbij beriepen Rechtbank en Gerechtshof zich op enkele specifieke bepalingen uit de Algemene wet bestuursrecht die binnen de fiscale procedure normaliter niet aan de orde komen. In cassatie oordeelde de Hoge Raad dat deze bepalingen óók in de cassatieprocedure konden worden toegepast. Dat is opvallend omdat toepassing van deze bepalingen in cassatie expliciet is uitgesloten.
Ook de Hoge Raad stelde de verhuurder in de gelegenheid om zijn standpunt te geven met betrekking tot de door de huurder gewenste verlaging van de WOZ-waarde. Aldus is voorkomen dat de verhuurder ineens met de uitkomst van een door de huurder aangespannen procedure wordt geconfronteerd zonder dat hij in de gelegenheid is geweest om zijn standpunt kenbaar te maken.
Reikwijdte
De Hoge Raad past hier een procedure toe die in de praktijk in een behoefte zal voorzien, namelijk in de gevallen waarin hetzij de huurder hetzij de verhuurder van een sociale huurwoning een procedure voert over de hoogte van de WOZ-waarde. Een wetwijziging is op dit punt eigenlijk niet meer nodig want de praktijk zal zich hier goed mee kunnen redden.
Of deze procedure ook gevolgd kan worden indien géén sprake is van een sociale huurwoning maar van – bijvoorbeeld – een geliberaliseerde huurwoning of een bedrijfsobject, blijkt niet uit het arrest. Laten wij er vooralsnog van uitgaan dat dat wel zo is. Uiteindelijk is met dit arrest sprake van een verbeterde rechtsbescherming WOZ.
Zo’n verbetering dient ook in andere situaties te worden toegepast.