De Hoge Raad heeft op 2 mei jl. arrest gewezen in een geschil over de WOZ-waarde van een gaswinningsinstallatie. Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in deze zaak dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening gehouden kan worden met de abandonneringskosten; het andersluidende standpunt van de gemeente werd door het Hof verworpen. Hierop stelde de gemeente beroep in cassatie in.
De Hoge Raad oordeelt in cassatie dat uitgezocht moet worden of op de belanghebbende als eigenaar van de winningsinstallatie een verplichting rust om, na beëindiging van de winning, de winningsinstallatie te verwijderen. Zo ja, dan dient bij de waardebepaling met deze verplichting rekening te worden gehouden en zal moeten worden beoordeeld welke invloed deze verplichting heeft op de waarde van de onroerende zaak.
Volgens de Hoge Raad kan de bedoelde verplichting voortvloeien uit de voorwaarden die zijn verbonden aan de krachtens de Mijnwet 1810 verleende concessie voor de gaswinning. De Mijnwet 1810 zelf bevat niet een dergelijke verplichting, aldus de Hoge Raad. Hof Arnhem-Leeuwarden is ten onrechte wel ervan uitgegaan dat de Mijnwet 1810 een dergelijke verplichting bevat en om deze reden casseert de Hoge Raad de uitspraak van dat hof.
Als de concessievoorwaarden ook een verplichting bevatten op grond waarvan de eigenaar het terrein in oorspronkelijke staat moet terugbrengen, zo vervolgt de Hoge Raad, dan dient ook deze verplichting bij de waardebepaling in aanmerking te worden genomen en dient de waardebepalende invloed van deze verplichting te worden berekend.
De Hoge Raad verwijst de zaak nu naar Gerechtshof ’s-Hertogenbosch; dat hof moet nu uitzoeken of dergelijke verplichtingen rusten op de belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak.
Beperking van het genot van de zaak
Relevant in dit arrest is dat de Hoge Raad oordeelt dat aangenomen moet worden dat een dergelijke verplichting op de eigenaar het genot van de zaak beperkt. De relevantie van deze overweging betreft de toepassing van HR 25 november 1998: in dit arrest oordeelde de Hoge Raad dat aan een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting alleen een waardedrukkende invloed kan worden toegekend indien door die verplichting de omvang van het genot van de zaak, en daarmee de waarde ervan, wordt beperkt. Deze invloed staat los van de persoon van de zakelijk gerechtigde (veelal de eigenaar) of van de gebruiker van de onroerende zaak, aldus de Hoge Raad in 1998; ook in het onderhavige arrest van 2 mei jl. oordeelt de Hoge Raad dat de verplichting los staat van de persoon van de zakelijk gerechtigde.
De gecorrigeerde vervangingswaarde
Het is vaste jurisprudentie dat de gecorrigeerde vervangingswaarde overeenkomt met de waarde die de onroerende zaak in economische zin heeft voor de eigenaar. Dit verklaart waarom ook in de onderhavige zaak rekening moet worden gehouden met een op de eigenaar rustende opruimverplichting en met de waardedrukkende invloed van die verplichting.
In zoverre sluit het arrest goed aan op de bestaande jurisprudentie.
Werktuigenvrijstelling en correctie wegens functionele veroudering
Het verwijzingshof ’s-Hertogenbosch zal voorts ook een oordeel moeten geven over een tussen partijen in geschil zijnde correctie wegens excessieve gebruikskosten, welke correctie onderdeel uitmaakt van de correctie wegens functionele veroudering. Met betrekking tot dit onderdeel van de verwijzingsopdracht merkt de Hoge Raad alvast op dat bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak geen rekening mag worden gehouden met de waardedaling van (vrijgestelde) werktuigen als gevolg van technische of functionele veroudering van die werktuigen.
Dat de correctie wegens functionele veroudering van onder de werktuigenvrijstelling vallende installaties wel invloed kan hebben op de waarde van overige – niet vrijgestelde delen – van de onroerende zaak volgt al uit een arrest van de Hoge Raad uit 2015. Hierbij geldt als voorwaarde dat die waardedaling een gevolg is van de functionele veroudering van die vrijgestelde installaties. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij gebouwen die specifiek op de betreffende installaties zijn afgestemd.
Vragen?
Als u vragen heeft over abandonneringskosten, over de gecorrigeerde vervangingswaarde of over het hiervoor besproken arrest, neemt u dan vrijblijvend contact met ons op.
Het arrest vindt u door op onderstaande link te klikken