Sinds 1 oktober jl. is door een wijziging in het woningwaarderingsstelsel (WWS) de WOZ-waarde mede bepalend voor de maximaal redelijke huurprijs voor huurwoningen. Met ingang van belastingjaar 2016 zullen huurders van woningen weer een WOZ-beschikking van de gemeente ontvangen; dat is sinds de afschaffing van de gebruikersbelasting OZB voor woningen in 2006 niet meer voorgekomen!
Huurders van woningen kunnen tegen de vastgestelde WOZ-waarde bezwaar indienen en een lagere WOZ-waarde bepleiten; het is goed denkbaar dat de verhuurder helemaal niet zit te wachten op een verlaging van de WOZ-waarde en belang heeft bij handhaving van de WOZ-waarde of zelfs bij verhoging van de WOZ-waarde. De belangen van huurder en verhuurder kunnen in een bezwaarprocedure dan ook tegengesteld zijn. Om deze reden heeft de regering bij gelegenheid van de Miljoenennota 2016 voorgesteld om in de Wet WOZ een regeling op te nemen inhoudende dat, ingeval van een bezwaar tegen de WOZ-waarde, degene die het bezwaar niet zelf heeft ingediend maar die wel verondersteld wordt belang te hebben bij de uitkomst van die bezwaarprocedure, door de gemeente wordt gehoord alvorens uitspraak op bezwaar wordt gedaan. Met deze wetswijziging tracht de regering een zorgvuldige belangenafweging in WOZ-bezwaarprocedure te waarborgen.
Inmiddels heeft de staatssecretaris van financiën aan de Tweede Kamer gemeld dat hij deze wetswijziging intrekt. Als reden voert de staatssecretaris aan dat heroverweging op zijn plaats is gelet op de vanuit de Kamer gestelde vragen; de staatssecretaris kondigt aan volgend jaar met een beter voorstel te zullen komen.
Geheel onlogisch is deze stap van de staatssecretaris niet; degene die niet zelf bezwaar heeft ingediend wordt alleen gehoord indien hij door de gemeente daarvoor wordt uitgenodigd. Die uitnodiging zal alleen worden gedaan indien de gemeente voornemens is om het ingediende bezwaar te honoreren. Hiermee is de positie van de betreffende persoon niet erg sterk.
Het belang van de verhuurder bij een hogere WOZ-waarde dan de vastgestelde WOZ-waarde verdient ook aandacht: de wetgever gaat ervan uit dat de verhuurder een hogere WOZ-waarde dan de vastgestelde WOZ-waarde zal bepleiten omdat hij hierdoor de huuropbrengst kan vergroten. Het is echter zeer ongebruikelijk dat een bezwaar (of beroep) kan leiden tot een hogere WOZ-waarde dan de vastgestelde waarde. Ook bij belastingaanslagen kan een bezwaar of beroep niet leiden tot een verhoging van die aanslag. De wetgever meent dat de WOZ-waarde in bezwaar of beroep wel moet kunnen worden verhoogd. Vooralsnog lijken de wettelijke bepalingen hier onvoldoende op ingericht en is het nog maar zeer de vraag of rechters in een beroepsprocedure daadwerkelijk tot een verhoging van de WOZ-waarde zullen oordelen.
Uiteraard zal een verhuurder, alvorens een hogere WOZ-waarde te bepleiten die tot meer huurinkomsten kan leiden, eerst de nadelen van een hogere WOZ-waarde in ogenschouw nemen: een hogere WOZ-waarde leidt immers tot een hogere aanslag OZB en meer verhuurderheffing.
Al met al heeft het van toepassing zijn van de WOZ-waarde voor de bepaling van de huurwaarde in fiscaal-procedurele zin nogal wat haken en ogen. Onduidelijkheid troef derhalve.
Heeft u behoefte van verlichting van dit onduidelijke belastingpad? Neem gerust contact met ons op!