Indien sprake is van een in erfpacht uitgegeven onroerende zaak, is de WOZ-waardering meestal een bron van discussie. Dat is niet verwonderlijk omdat de WOZ-waarde dan in nagenoeg alle gevallen afwijkt van de marktwaarde van het betreffende object. De reden hiervan is een simpele: bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt geen rekening gehouden met het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven.
WOZ-waarde gebaseerd op ficties
Bij de bepaling van de WOZ-waarde gelden twee wettelijke ficties:
- de overdrachtsfictie: deze fictie houdt in dat de waarde wordt bepaald uitgaande van de veronderstelde (fictieve) verkoop van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak. Dit betekent dat bij de waardebepaling geen rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van beperkte rechten zoals een recht van erfpacht, een recht van opstal of een appartementsrecht. Bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt dus uitgegaan van de veronderstelde (fictieve) verkoop van de volle eigendom van het WOZ-object.
Bij de waardebepaling wordt evenmin rekening gehouden met de aanwezigheid van bijvoorbeeld een hypotheek; ook een splitsingsverbod of een aanwijzing in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten hebben geen invloed op de WOZ-waarde.
De mogelijke waardedrukkende invloed van al deze omstandigheden wordt bij het bepalen van de WOZ-waarde buiten aanmerking gelaten. - de verkrijgingsfictie: deze fictie houdt in dat de waarde wordt bepaald ervan uitgaande dat de veronderstelde (fictieve) verkrijger het object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Dit betekent dat bij de waardebepaling geen rekening wordt gehouden met (bijvoorbeeld) de waardebepalende invloed van een eventuele verhuur van het object. Die waardebepalende invloed kan zowel positief als negatief zijn: bij winkels en kantoren zal een koper doorgaans bereid zijn om meer te betalen voor het object indien het is verhuurd dan in het geval waarin het aan te kopen object onverhuurd is; bij woningen is het meestal andersom en levert een verhuurde woning bij verkoop minder op dan een niet-verhuurde woning.
Als gezegd: bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt geen rekening gehouden met het verhuurd zijn van het object.
Objectief waardebegrip
Door toepassing van de hiervoor vermelde ficties wordt de WOZ-waarde zo objectief mogelijk bepaald. Dat is ook precies wat de wetgever met de WOZ-waardering voor ogen heeft. Het nadeel is echter dat de WOZ-waarde kan afwijken van de marktwaarde en juist dat doet zich voor in de situatie waarin de grond onder een woning of bedrijfsobject in erfpacht is uitgegeven. De veronderstelde (fictieve) koper zal namelijk minder voor de onroerende zaak over hebben dan wanneer hij de volle eigendom van de onroerende zaak zou kunnen kopen. Omdat voor de bepaling van de WOZ-waarde bij wege van fictie wordt uitgegaan van volle eigendom wordt hiermee verklaard waarom de WOZ-waardering van woningen op erfpacht tot zoveel discussies leidt.
Impact van de erfpacht op de marktwaarde
Uit een in 2019 uitgevoerd onderzoek door Franke en Van der Schans met betrekking tot de invloed van erfpacht op de waarde van in Amsterdam gelegen woningen, blijkt dat kopers bereid zijn om voor een woning waarvan de erfpacht is afgekocht méér te betalen dan voor een (vergelijkbare) woning waarvan de erfpacht niet is afgekocht. Echter, uit dat onderzoek blijkt ook dat die door kopers te betalen meerprijs gemiddeld genomen niet meer bedraagt dan 40% van de betaalde afkoopsom. Dit betekent dat degenen die de erfpacht hebben afgekocht slechts een deel van de betaalde afkoopsom in de verkoopprijs terugzien. Franke en Van der Schans verbinden hieraan de conclusie dat afkoop van de erfpachtcanon alleen zinvol is als je niet op korte termijn gaat verkopen.
Overigens wijzen Franke en Van der Schans erop dat het uit dit onderzoek verkregen percentage in andere gemeenten hoger of lager kan zijn; dit hangt onder meer af van de specifieke erfpachtvoorwaarden in die andere gemeenten.
Hoe gaat het bepalen van de WOZ-waarde in zijn werk in het geval van erfpacht.
Om de WOZ-waarde van woningen (of van courante niet-woningen) te bepalen zal doorgaans worden vergeleken met de transactieprijs van daadwerkelijk verkochte woningen (respectievelijk niet-woningen) die goed vergelijkbaar zijn met de te waarderen onroerende zaak.
Als het daadwerkelijk verkochte object niet in erfpacht is uitgegeven, zal die transactieprijs de vast te stellen WOZ-waarde kunnen onderbouwen. Als het daadwerkelijk verkochte object ook een in erfpacht uitgegeven object is, zal de transactieprijs gecorrigeerd moeten worden. Die prijs wordt dan verhoogd met de zogenoemde erfpachtcorrectie. Het bepalen van deze erfpachtcorrectie is niet eenvoudig en vormt doorgaans een bron van discussie.
Voor een voorbeeld hiervan verwijzen wij naar de recent gepubliceerde uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam
(https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:2554&showbutton=true)
UIt het hiervoor genoemde onderzoek van Franke en Van der Schans blijkt dat de koopprijs van een in Amsterdam gelegen woningen waarvan de erfpachtcanon is afgekocht 40% hoger ligt dan de koopprijs van een woning waarvan de erfpachtcanon niet is afgekocht. Voor de bepaling van de WOZ-waarde hanteerde de gemeente Amsterdam jarenlang een opslag van 60%, zo schrijven Franke en Van der Schans in hun onderzoeksrapport. Dat percentage was te hoog en daarmee was ook de WOZ-waarde te hoog.
Nogmaals, in andere gemeenten kunnen de verschillen in koopprijs tussen woningen op erfpacht en woningen op eigen grond hoger of lager zijn dan de 40% die de onderzoekers voor Amsterdam hebben kunnen vaststellen. Dat doet er echter niet aan af dat onderzocht dient te worden welk percentage van de te berekenen afkoopsom bij de veronderstelde koopprijs moet worden opgeteld ten einde de WOZ-waarde juist te kunnen bepalen.
Franke, M.K. en M. van der Schans: Correctie van verkoopcijfers voor erfpacht in het kader van de Wet WOZ, onderzoeksrapport in opdracht van de gemeente Amsterdam. Zie ook ESB, 104 (4780)
https://esb.nu/esb/20055913/kopers-in-amsterdam-houden-beperkt-rekening-met-erfpachtbetalingen