Op 8 mei 2023 schreef ik een blog met als titel: “WOZ-waarde bij objecten in aanbouw, rechter grijpt in.”
Ik schreef dat het gerechtshof te Den Haag had geoordeeld dat met betrekking tot een grote groep van objecten in aanbouw de omzetbelasting géén deel uitmaakt van de vervangingswaarde. Daarmee passeerde het gerechtshof in Den Haag opmerkingen die tijdens de parlementaire behandeling zijn gedaan en op grond waarvan gemeenten de WOZ-waarde nagenoeg altijd inclusief omzetbelasting bepalen. Het gerechtshof in Den Haag oordeelde hiermee geheel tegengesteld aan het gerechtshof in Amsterdam in een overigens vergelijkbare zaak.
De Hoge Raad heeft recent het oordeel van het gerechtshof Den Haag bevestigt en het oordeel van het gerechtshof in Amsterdam vernietigt.
Oordeel Hoge Raad: geen omzetbelasting in de WOZ-waarde
Dat de uitspraken van de gerechtshoven in Den Haag en in Amsterdam zouden worden voorgelegd aan onze hoogste rechter – de Hoge Raad – kwam natuurlijk niet onverwacht; het betreft hier een principieel onderdeel van de waardebepaling, te weten: het bepalen van de WOZ-waarde van courante bedrijfsobjecten in aanbouw. Bovendien waren de twee rechterlijke uitspraken geheel tegengesteld en dan is een oordeel van de Hoge Raad wenselijk en nodig.
In beide casus betrof het een hotel in aanbouw. De uitspraak is echter van belang voor veel bedrijfsobjecten in aanbouw.
In de cassatieprocedure over het oordeel van het gerechtshof te Amsterdam oordeelt de Hoge Raad eerst dat onder het begrip vervangingswaarde moet worden verstaan: het uit de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs bestaande offer dat nodig is om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. Vervolgens oordeelt de Hoge Raad dat de omzetbelasting, die als onderdeel van de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs aan de ondernemer in rekening wordt gebracht, bedrijfseconomisch niet behoort tot die kosten voor zover de ondernemer die belasting in aftrek zou kunnen brengen.
De Hoge Raad oordeelt verder dat in art. 17, lid 4 van de Wet WOZ (waarin het waarderings-voorschrift voor objecten in aanbouw is opgenomen) verwijst naar art. 17, lid 3 van die wet zonder dat daarbij enige aanpassing is gegeven. Dit betekent dat het in dat derde lid bedoelde begrip vervangingswaarde, in voorkomend geval met inbegrip van de correcties in de tweede volzin daarvan, onverkort van toepassing is bij de waardering van gebouwde eigendommen in aanbouw, aldus de Hoge Raad. Met de genoemde correcties doelt de Hoge Raad op de correcties wegens technische en functionele veroudering waarmee de vervangingswaarde wordt gecorrigeerd tot de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde.
Tenslotte oordeelt de Hoge Raad nog dat de andersluidende opmerkingen in de parlementaire behandeling van het toenmalige wetsvoorstel in strijd zijn met zowel de bewoordingen van de wet als met de systematiek van de waardebepaling.
Over de uitspraak van het gerechtshof te Den Haag is het oordeel van onze hoogste rechter heel kort: dat oordeel is juist.
Betekenis van deze arresten voor de praktijk
Het vorenstaande is van belang bij de WOZ-waardering van courante niet-woningen waarbij de eigenaar recht heeft op aftrek van voorbelasting: dat is de eigenaar die in het kader van de Wet op de omzetbelasting (Wet OB) belaste prestaties verricht.
Bij courante niet-woningen betreft het onder meer – maar niet uitsluitend – winkels, kantoren, bedrijfshallen, distributiecentra etc.
Incourante niet-woningen
Overigens: bij het bepalen van de vervangingswaarde van incourante niet-woningen is het bestaande praktijk dat de omzetbelasting geen deel uitmaakt van de vervangingswaarde indien de eigenaar recht heeft op aftrek van voorbelasting.
Vragen?
Bent u recentelijk geconfronteerd met een WOZ-waarde voor een in aanbouw zijnde courante niet-woning en wilt u weten wat uw rechtspositie is?
Wilt u bezwaar maken of heeft u anderszins vragen over dit onderwerp?
Neem gerust contact met ons op; wij helpen u graag verder.
en