De Hoge Raad heeft op 12 april jl. arrest gewezen in een geschil over de WOZ-waarde van een golfbaan. Meer specifiek lag de vraag voor of bij de bepaling van de bedrijfswaarde via een DCF-methode alleen de kasstromen van de eigenaar van de onroerende zaak van belang zijn of ook de exploitatieresultaten van de gebruiker van die zaak.
Geheel volgens verwachting heeft de Hoge Raad de eerder uitgezette lijn bevestigt. Ook de Advocaat-Generaal die eerder in deze zaak advies uitbracht aan de Hoge Raad volgde de bestaande jurisprudentie.
Het andersluidende pleidooi van belanghebbende is door de Hoge Raad ongegrond verklaard.
Feiten
X BV is eigenaar van een golfbaan en verhuurt deze aan een vennootschap onder firma (vof) zijnde de Golfclub. De (twee) vennoten van deze vof zijn twee vennootschappen die beide een 100%-dochter zijn van X. X is tevens bestuurder van die vennootschappen.
De vof exploiteert het golfcomplex met het uitsluitende doel om daarmee winst te behalen.
X stelt in beroep, hoger beroep en in cassatie dat de bedrijfswaarde van het complex niet uitsluitend wordt bepaald door de huurinkomsten van de eigenaar maar ook door de exploitatieresultaten van de golfclub waarvan de eigenaar aandeelhouder en bestuurder is.
Indien alleen zou worden uitgegaan van de kasstromen van de eigenaar dan zou, zo stelde X, de WOZ-waarde te laag uitkomen.
Bedrijfswaarde volgens de Hoge Raad
De Hoge Raad bevestigt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde, in een geval waarin sprake is van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak, niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde: dit is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar vertegenwoordigt.
Dit brengt mee, aldus de Hoge Raad, dat indien de bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van de DCF-methode, uitsluitend de kasstromen van de eigenaar in aanmerking dienen te worden genomen.
De omstandigheid dat de eigenaar als 100% aandeelhouder economisch belang heeft bij de resultaten van haar dochtervennootschappen (in de casus van het arrest: de gebruikers van de onroerende zaak) doet hieraan niet af. Evenmin is er aanleiding om rechtspersonen (gedoeld wordt op de moeder- en haar dochtervennootschappen) voor de WOZ te vereenzelvigen. In deze situatie kan dus evenmin worden uitgegaan van geconsolideerde cijfers van de eigenaar en haar dochtervennootschappen, aldus de Hoge Raad.
Bedrijfswaarde en gecorrigeerde vervangingswaarde zijn de waarde voor de eigenaar
Het oordeel is geheel in lijn met de eerdere jurisprudentie op dit punt en in zoverre is dit oordeel niet onverwacht. In het arrest herhaalt de Hoge Raad ook de betekenis van de gecorrigeerde vervangingswaarde: die gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar heeft. Dit geldt dan ook voor de bedrijfswaarde die een uitwerking is van die gecorrigeerde vervangingswaarde.
Vragen over de bedrijfswaarde?
Als u vragen heeft over de bedrijfswaarde, of over de gecorrigeerde vervangingswaarde, neemt u dan vrijblijvend contact met ons op.
Het arrest vindt u door op onderstaande link te klikken