Op 31 januari 2020 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de correctie voor technische veroudering die moet worden toegepast bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het bijzonder is de Raad ingegaan op de restwaarde die, tezamen met de levensduur van het object, de basis is voor die correctie technische veroudering. De door gemeenten gehanteerde uitleg van het begrip restwaarde is niet juist, aldus de Hoge Raad.
Voor de praktijk betekent dit dat veel WOZ-waarden mogelijk te hoog zijn; controle en correctie van de WOZ-waarde kunnen nu aan de orde zijn.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
Het arrest is alleen van belang voor niet-woningen waarvan de WOZ-waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald: het betreft dan met name industriële objecten, zieken- en verpleeghuizen, scholen en andere – zogenoemde incourante – objecten.
Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de vervangingswaarde van de onroerende zaak gecorrigeerd voor zowel technische als functionele veroudering. De correctie voor technische veroudering wordt bepaald door bij de ingebruikname van de onroerende zaak zowel de levensduur als de restwaarde aan het einde van die levensduur in te schatten. Hierdoor ontstaat een jaarlijks vast percentage voor deze ‘technische correctie’.
Verlengde levensduur
Veel gemeentelijke taxateurs verlengen de levensduur van een object indien de oorspronkelijk ingeschatte levensduur is bereikt terwijl het object nog in gebruik is overeenkomstig de oorspronkelijke aard en bestemming. Door de verlenging van de levensduur wordt de restwaarde ook pas later bereikt, namelijk op het moment dat de onroerende zaak niet meer als zodanig in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker. Dat is doorgaans op het moment dat de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker geen nut meer heeft ofwel het moment waarop de eigenaar/gebruiker het gebruik van het object beëindigd.
Deze verlenging van de levensduur leidt tot een lagere jaarlijkse correctie voor technische veroudering en dus tot een hogere WOZ-waarde.
Restwaarde
De Hoge Raad oordeelt nu dat deze toepassing van de technische correctie niet juist is. De restwaarde kan namelijk al worden bereikt op het moment waarop de onroerende zaak nog overeenkomstig de aard en de bestemming bij de eigenaar/gebruiker in gebruik is. Het moment waarop de restwaarde wordt bereikt ligt dus niet bij het moment waarop de onroerende zaak geen nut meer heeft voor de eigenaar/gebruiker en buiten gebruik wordt gesteld. Het feit dat de levensduur langer is dan oorspronkelijk door de eigenaar ingeschat, doet derhalve niet af aan het feit dat de restwaarde reeds aan het einde van die oorspronkelijk ingeschatte levensduur kan worden bereikt.
Onzes inziens een terecht oordeel van de Hoge Raad. Deze benadering hebben wij steeds voorgestaan en in onze advisering ook bepleit.
De Hoge Raad oordeelt voorts dat er wel aanleiding kan zijn om tot een aanpassing van de technische correctie of van de restwaarde te komen, bij voorbeeld indien achteraf blijkt dat de eerder gehanteerde uitgangspunten voor levensduur en restwaarde achteraf bezien onjuist zijn. Aanpassing van de technische correctie of van de restwaarde kan in ieder geval aan de orde zijn indien het object is gerenoveerd. In welke andere gevallen een aanpassing als hier bedoeld aan de orde kan komen is nog niet duidelijk.
Hoe nu verder?
Het is nu van belang om de technische correctie bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde goed te checken. Graag doen wij dat samen met u om te bezien of de gemeentelijke taxateur wel op de juiste wijze toepassing geeft aan de technische correctie bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Gemeenten die de methode van de verlengde levensduur toepassen doen dit op basis van de VNG-taxatiewijzers. Ook deze taxatiewijzers zullen nu moeten worden aangepast.
WOZ-beschikking 2020
Het belang van dit arrest kan groot zijn, zowel in relatie tot de te betalen OZB alsook in relatie tot de jaarlijkse fiscale afschrijving. Doordat de WOZ-waarde na eventuele aanpassing zal dalen kan er ruimte zijn voor verdere fiscale afschrijving.
Uiteraard kan het nuttig zijn om tegen de WOZ-beschikking 2020 bezwaar aan te tekenen ten einde tijd te hebben om de juistheid van de WOZ-waarde te kunnen beoordelen.
Een model-bezwaarschrift zenden wij u op verzoek toe.
Neemt u bij vragen contact met op ons op. Wij helpen u graag verder.