Begrip woning
Volgens art. 220a van de gemeentewet dient een onroerende zaak tot woning indien de waarde daarvan in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
Zo niet, dan is de onroerende zaak een niet-woning. Het onderscheid ‘woning’ – ‘niet-woning’ is van belang voor de heffing van OZB: in nagenoeg alle gemeenten is het OZB-eigenarentarief voor woningen lager dan voor niet-woningen.
En bovendien: van woningen wordt geen OZB-gebruikersbelasting geheven en van niet-woningen wel (althans in vrijwel alle gemeenten).
Is een bouwperceel waarop een woning zal worden gebouwd nu een woning of een niet-woning?
Woning in aanbouw
Op grond van de wetsgeschiedenis kwalificeren ‘woningen in aanbouw’ als een woning. Dit geldt ook voor ‘leegstaande woningen met een woonbestemming’. In een procedure over een bouwperceel oordeelde Hof Arnhem-Leeuwarden dat een bouwperceel geen woning in aanbouw is zolang de bouwwerkzaamheden niet zijn aangevangen. Dit oordeel is in overeenstemming met een beslissing van de Hoge Raad uit 2005 waarin is geoordeeld dat een woning in aanbouw slechts als woning kan worden beschouwd indien sprake is van een bouwsel dat na voltooiing in hoofdzaak zal dienen als woning. Ook bezien naar het spraakgebruik is volgens de Hoge Raad pas sprake van een woning in aanbouw als de feitelijk bouwkundige werkzaamheden zijn aangevangen.
Leegstaand object met woonbestemming
Belanghebbende stelde in een recente procedure dat een perceel bouwgrond moet worden aangemerkt als een ‘leegstaand object met woonbestemming dat volledig dienstbaar is aan woondoeleinden’. Dit nu gaat de belastingrechter te ver: een dergelijke uitleg staat te ver af van wat in het spraakgebruik onder ‘woning in aanbouw’ of onder een ‘leegstaand object’ kan worden verstaan.
Wat betekent het vorenstaande in de praktijk?
Een bouwperceel waarop een woning kan (of zal) worden gebouwd kwalificeert niet als ‘woning’ voor de heffing van onroerendezaakbelastingen. Een degelijk bouwperceel is voor de heffing van OZB een ‘niet-woning’; hieraan doet niet af dat het voornemen bestaat om op de betreffende grond een woning te bouwen.
Met betrekking tot een dergelijk bouwperceel zijn de OZB-tarieven voor niet-woningen van toepassing. Dit betekent in nagenoeg alle gemeenten een hoger OZB-tarief voor de eigenarenheffing en een OZB-gebruikersheffing. Pas als de feitelijke bouwwerkzaamheden zijn gestart kan sprake zijn van een ‘woning in aanbouw’ die voor de heffing van OZB kwalificeert als ‘woning.
Vragen?
Indien u naar aanleiding van het vorenstaande vragen of opmerkingen heeft, neemt u dan gerust contact met ons op.