Ontmantelingskosten en opruimkosten
Stel dat een bedrijf verplicht is om alle gebouwen en installaties bij het beëindigen van de bedrijfsvoering op te ruimen en de grond schoon op te leveren, hebben de ontmantelings- en opruimkosten dan invloed op de WOZ-waarde?
Ja, zo oordeelde Hof Arnhem-Leeuwarden onlangs. Een logische uitspraak, zo zal hierna worden toegelicht.
Gaswinning en gasbehandeling
De casus betreft een gaswinnings- en gasbehandelingsinstallatie waarvoor de wettelijke verplichting geldt om deze, na beëindiging van de bedrijfsvoering, te ontmantelen en op te ruimen; de grond dient schoon te worden opgeleverd.
De wettelijke verplichting hiertoe vloeit voort uit onder meer de Mijnbouwwet.
De gemeente weigerde bij de bepaling van de WOZ-waarde rekening te houden met de waardeverminderende invloed van de ontmantelings- en opruimkosten (ook wel aangeduid met het begrip abandonneringskosten). Belanghebbende stelde beroep in en werd door de rechtbank in het gelijk gesteld. Het door de gemeente tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is nu afgewezen.
Waarde voor de eigenaar
Onroerende zaken zoals een gaswinnings- en gasbehandelingsinstallatie worden in het kader van de Wet WOZ gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze waarde stemt volgens de Hoge Raad overeen met de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Hiervan uitgaande ligt het voor de hand om de ontmantelings- en opruimkosten bij de bepaling van de WOZ-waarde in aanmerking te nemen. Immers, het bedrijf zal deze kosten op enig moment moeten maken en die kosten verlagen de waarde die het object voor de eigenaar zelf heeft. Een logisch oordeel derhalve van Hof Arnhem-Leeuwarden.
Voor de omvang van de waardevermindering wordt uitgegaan van de contante waarde van de toekomstige abandonneringskosten.
Technische veroudering en restwaarde, of functionele veroudering
Het Hof gaat, in navolging van de rechtbank, in op de wijze waarop deze kosten in aanmerking moeten worden genomen. Volgens het Hof verminderen deze kosten de restwaarde en worden de kosten dus in aanmerking genomen bij de technische veroudering. De rechtbank oordeelde in gelijk zin maar achtte het ook mogelijk om de kosten bij de functionele veroudering in aanmerking te nemen zoals de belanghebbende had bepleit. Het Hof sluit zich aan bij dit oordeel van de rechtbank en geeft hierbij aan dat het niet gaat om de onderdelen van de taxatieopbouw maar om de eindwaarde. Met andere woorden: het maakt niet uit op welke wijze de kosten bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking worden genomen. De kosten kunnen dus ook helemaal aan het einde van de taxatie in aftrek worden genomen.
Verplichting tot opruimen
In de hier besproken casus geldt voor de betreffende belanghebbende een wettelijke verplichting tot ontmanteling en opruiming. In dat geval dienen de kosten van ontmanteling en opruiming dus bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking te worden genomen.
Geldt dit ook als er geen wettelijke verplichting tot opruimen bestaat maar bijvoorbeeld een contractuele verplichting tot opruimen? Deze laatste vraag wordt in de hier besproken uitspraak niet beantwoord maar aangenomen moet worden dat ook dan dergelijke kosten tot verlaging van de WOZ-waarde leiden. Immers, ook dan geldt dat de kosten invloed hebben op de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
Verkoopopbrengst sloopmateriaal
Het Hof overweegt in dezelfde uitspraak ook dat de verkoopopbrengst van de gesloopte materialen eveneens bij de bepaling van de restwaarde in aanmerking moet worden genomen. Deze opbrengst verhoogt de waarde.
Hoewel het Hof in deze casus de berekening van de waardeverhoging niet heeft uitgewerkt – het was in deze casus niet aan de orde – zal ook hier de contante waarde van de toekomstige verkoopopbrengst in aanmerking dienen te worden genomen.
Betekenis in de praktijk
De gecorrigeerde vervangingswaarde komt overeen met de waarde die de onroerende zaak in economische eigendom voor de eigenaar zelf heeft. Dit uitgangspunt dwingt om in de praktijk goed te beoordelen of de gemeente bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde wel rekening houdt met dit uitgangspunt, waarbij het in aanmerking nemen van eventuele abandonneringskosten slechts één van de te beoordelen aspecten is. Voor een nadere toelichting en een overzicht van de hierbij te beoordelen aspecten kunt u contact met ons opnemen. Wij helpen u graag verder.
Vragen?
Indien u naar aanleiding van het vorenstaande vragen of opmerkingen heeft, neemt u dan gerust contact met ons op.