De bedrijfswaarde kan in het kader van de Wet WOZ worden toegepast als uitwerking van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit kan echter alleen bij de waardering van zogenoemde incourante onroerende zaken die in een commerciële sfeer worden gebezigd.
Gecorrigeerde vervangingswaarde versus waarde in het economische verkeer
De WOZ-waarde wordt in beginsel bepaald op de waarde in het economische verkeer. Deze waarde wordt ook wel aangeduid met marktwaarde: de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. Het gaat hierbij om een objectief en zakelijk bepaalde prijs. Een tussen familieleden bepaalde verkoopprijs geldt veelal als niet zakelijk tot stand gekomen en niet als waarde in het economische verkeer.
In afwijking van de waarde in het economische verkeer wordt de waarde van een onroerende zaak – voor zover die niet tot woning dient – bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die waarde in het economische verkeer.
De gecorrigeerde vervangingswaarde komt, volgens vaste jurisprudentie, overeen met de waarde die de onroerende zaak in het economische verkeer voor de eigenaar zelf heeft.
Incourante onroerende zaken
Van een incourante onroerende zaak is sprake indien er een markt is waarop onroerende zaken – zoals de betreffende zaak – min of meer regelmatig worden verkocht. Recentelijk oordeelde Hof Arnhem-Leeuwarden dat een parkeergarage incourant is omdat niet aannemelijk is dat parkeergarages min of meer regelmatig worden verkocht.
Commerciële sfeer
Volgens vaste jurisprudentie wordt een onroerende zaak in een commerciële sfeer gebezigd indien de exploitatie van die zaak plaatsvindt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen.
In de praktijk betekent dit dat een onroerende zaak die bij een niet volledig commerciëel werkende eigenaar in eigendom is, niet wordt gewaardeerd op de bedrijfswaarde. In de hiervoor reeds genoemde recente uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden kon de parkeergarage, in eigendom bij een commercieel opererende vastgoedexploitant, wel worden gewaardeerd op de bedrijfswaarde.
Berekening bedrijfswaarde
Berekening van de bedrijfswaarde is niet eenvoudig. De bedrijfswaarde van de hiervoor aangehaalde parkeergarage is bepaald door op de berekende gecorrigeerde vervangingswaarde de juiste correctie wegens functionele veroudering toe te passen. Daarmee is de berekening van de bedrijfswaarde geheel in overeenstemming met de waarderingsvoorschriften.
In de praktijk wordt veelal een DCF-berekening gehanteerd: de bedrijfswaarde wordt dan gesteld op de contante waarde van de toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak. Uiteraard is het wel van belang dat de waarde van zaken die in het kader van de Wet WOZ niet behoren tot de onroerende zaak, buiten de berekening van de bedrijfswaarde blijft. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de waarde van werktuigen die op grond van de zogenoemde werktuigenuitzondering worden uitgezonderd van de WOZ-waarde.
Indien de bedrijfswaarde wordt bepaald aan de hand van een DCF-berekening zou ter controle van die waarde nog de gecorrigeerde vervangingswaarde na toepassing van de functionele correctie kunnen worden bepaald. Als het goed is wijken de twee berekeningen dan niet of nauwelijks tot verschillen.
Betekenis in de praktijk
De gecorrigeerde vervangingswaarde komt overeen met de waarde die de onroerende zaak in economische eigendom voor de eigenaar zelf heeft. Als het gaat om onroerende zaken die in een commerciële sfeer worden gebezigd wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde op de bedrijfswaarde gesteld.
Voor een nadere toelichting en een overzicht van de hierbij te beoordelen aspecten kunt u contact met ons opnemen. Wij helpen u graag verder.
Vragen?
Indien u naar aanleiding van het vorenstaande vragen of opmerkingen heeft, neemt u dan gerust contact met ons op.