Uit enkele recente uitspraken van gerechtshoven blijkt weer dat de correctie wegens technische veroudering een voortdurende bron van discussie vormt, de in 2020 door de Hoge Raad gewezen arresten ten spijt.
Levensduur en restwaarde
Eerder besteedden wij op deze blog-pagina al aandacht aan de correctie wegens technische veroudering bij de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze correctie, ook wel aangeduid met het begrip ‘technische afschrijving’, wordt bepaald door enerzijds de levensduur van de onroerende zaak en anderzijds de restwaarde van die onroerende zaak aan het einde van die levensduur. Deze twee grootheden bepalen het percentage technische afschrijving dat jaarlijks in aanmerking wordt genomen.
Verlengde levensduur?
Levensduur en restwaarde worden bij de aanvang van het gebruik van de onroerende zaak ingeschat. De in de praktijk steeds terugkerende vraag is of de levensduur van de onroerende zaak moet worden verlengd indien die zaak langer in gebruik is dan die oorspronkelijk ingeschatte levensduur.
Gemeentelijke taxateurs menen van wel: zij stellen dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang die zaak nog in gebruik is. Als argument wordt daarbij aangevoerd dat het gebruik van de onroerende zaak technisch mogelijk blijft als gevolg van goed onderhoud.
Dit standpunt is echter niet juist. Verlenging van de levensduur kan onder omstandigheden wel aan de orde zijn maar niet enkel op grond van het feit dat de onroerende zaak langer in gebruik is dan vooraf ingeschat. Ook de enkele omstandigheid dat de onroerende zaak goed is onderhouden is op zichzelf bezien niet relevant.
In alle gevallen waarin een gemeente een verlenging van de levensduur toepast zal dus goed bezien moeten worden of die verlenging, gelet op de feitelijke situatie, wel in overeenstemming is met de huidige opvattingen.
Ook is het van belang om het percentage restwaarde bij deze discussie te betrekken. Dat gebeurt in de praktijk veel te weinig.
Recente uitspraken: technische afschrijving bij de gecorrigeerde vervangingswaarde
Zowel Hof Arnhem-Leeuwarden als Hof Den Bosch hebben recent uitspraken gedaan over de toepassing van de technische afschrijving. De hoven zitten niet geheel op dezelfde lijn: daar waar Hof Den Bosch het uitvoeren van onderhoud van onvoldoende gewicht acht voor een verlenging van de levensduur, acht Hof Arnhem-Leeuwarden het mogelijk dat onderhoud tot verlenging van de levensduur leidt. Hof Arnhem-Leeuwarden kende hierbij overigens wél mede gewicht toe aan het feit dat de restwaarde gelijktijdig met die verlenging was verlaagd naar nihil.
Hoge Raad
In 2020 heeft de Hoge Raad een tweetal arresten gewezen waarin de correctie wegens technische veroudering (“technische afschrijving”) uitvoerig aan de orde is gekomen. Wij schreven eerder over deze arresten.
Het is duidelijk dat met die arresten de discussie over de technische afschrijving nog niet is beëindigd. De Hoge Raad heeft wel duidelijk richting gewezen in deze discussie en op grond daarvan is een verlenging van de levensduur niet zonder meer mogelijk. Dit betekent dat gemeentelijke taxaties van de gecorrigeerde vervangingswaarde zorgvuldig op juistheid moeten worden beoordeeld.
Heeft u vragen?
Als u vragen heeft naar aanleiding van het vorenstaande neemt u dan gerust contact met ons op.