De Hoge Raad heeft vandaag geoordeeld dat “niet als algemene regel kan worden aanvaard dat de overeengekomen koopprijs van een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering.” Dit oordeel is van belang omdat bij de bepaling van de WOZ-waarde – naar de waarde in het economische verkeer – wordt aangesloten bij gerealiseerde transacties van vergelijkbare onroerende zaken. Het is dan noodzakelijk om te weten of de overeengekomen koopprijs de waarde van de verkochte onroerende zaak op de datum van de koopovereenkomst weergeeft dan wel op de datum waarop de verkochte onroerende zaak wordt geleverd; die prijs dient immers te worden herleid naar de waarde op de waardepeildatum.
De Hoge Raad preciseert zijn hiervoor aangehaalde oordeel met de toevoeging dat uit overwegingen van uitvoerbaarheid wel als uitgangspunt kan worden gehanteerd dat de overeengekomen koopprijs gelijk is aan de waarde van de onroerende zaak op het moment van levering indien:
(i) de overeengekomen prijs voldoet aan de in de Wet WOZ neergelegde waarderingsficties; en
(ii) tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering niet meer dan drie maanden zijn verstreken.
Bijzondere omstandigheden die zich in deze driemaandsperiode voordoen kunnen tot een ander oordeel leiden, aldus de Hoge Raad.
Indien de feitelijke situatie niet voldoet aan het onder (i) en (ii) gestelde, zijn de overeengekomen koopprijs en de waarde op het moment van levering niet aan elkaar gelijk.
Als toelichting bij dit oordeel geeft de Hoge Raad dat koper en verkoper de ontwikkeling van de markt voor onroerende zaken niet kunnen voorzien. Hiervan uitgaande ligt het in de rede dat de overeengekomen koopprijs in het algemeen de waarde representeert op de datum waarop de koopovereenkomst tot stand is gekomen.
Voorbeeld: van woning A dient de WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2015 te worden bepaald. Bij de waardering wordt de verkoop van (de goed vergelijkbare) woning B als referentie genomen. Woning B is verkocht op 1 juni 2014 (datum koopovereenkomst) en geleverd op 31 januari 2015. De overeengekomen koopprijs is € 400.000.
Uitgangspunt is dat de verkoopprijzen tussen 1 juni 2014 en 31 januari 2015 dalen met 1% per maand. Op grond van het oordeel van de Hoge Raad bedraagt de WOZ-waarde van woning A op waardepeildatum €372.826.
(NB: indien de overeengekomen koopprijs altijd de waarde van de onroerende zaak op het moment van levering zou representeren, dan zou de WOZ-waarde van woning A op waardepeildatum 1 januari 2015 €404.040.
Toch een verschil in WOZ-waarde van bijna € 32.000! Bedenk wel dat deze beslissing van de Hoge raad in een markt van stijgende prijzen niet gunstig uitpakt!