Bij de verkrijging van een woning is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd; bij de verkrijging van een niet-woning is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. De vraag of de verkregen onroerende zaak een woning is dan wel een niet-woning is in de meeste gevallen direct te beantwoorden. Maar er is een grijs gebied; het betreft dan gevallen waarbij de verkregen onroerende zaak zowel kenmerken heeft van een woning als van een niet-woning. Voorbeelden hiervan zijn de als woning gebouwde onroerende zaak die na aanpassing als kantoor of als tandartsenpraktijk in gebruik is.
Vandaag heeft Hoge Raad een viertal arresten gewezen waarin hij de criteria benoemt aan de hand waarvan in die gevallen kan worden beoordeeld of de verkregen onroerende zaak een woning is dan wel een niet-woning.
Bestemd voor bewoning
De Hoge Raad overweegt dat de wetgever – zo blijkt uit de wetsgeschiedenis – toepassing van het 2%-tarief tarief beoogt indien de verkregen onroerende zaak een bouwwerk is dat ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. De vraag of sprake is van een bouwwerk dat ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’ dient te worden beantwoord met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf; een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf, aldus de Hoge Raad.
Aanknopen bij de kenmerken van het bouwwerk zelf houdt in dat aansluiting wordt gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk is nadien verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van de woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Onder die voorwaarde blijft de als woning gebouwde onroerende zaak voor de overdrachtsbelasting een woning ook al is deze na aanpassing in gebruik als kantoor of als tandartsenpraktijk, zo blijkt uit de vier arresten van vandaag. Een gebouw met bestemming woonhuis waarin een hospice is gevestigd, is naar het oordeel van de Hoge Raad een object dat naar zijn aard bestemd is om dienst te doen als een verzorgingsinstelling; voor de overdrachtsbelasting is hier geen sprake van een woning.
De Hoge Raad voegt hieraan toe dat een bouwwerk dat oorspronkelijk niet als woning is ontworpen maar door latere verbouwingen naar zijn aard tot woning is bestemd, ook moet worden aangemerkt als een bouwwerk dat oorspronkelijk is gebouwd als woning.
Het oordeel of een bouwwerk naar zijn aard bestemd is voor bewoning is feitelijk; dit betekent dat dit oordeel door de feitenrechter – Rechtbank of Gerechtshof – wordt gegeven; de Hoge Raad zal dit oordeel tot uitgangspunt nemen in een cassatieprocedure tenzij dit oordeel van Rechtbank of Gerechtshof uitgaat van een onjuist rechtsoordeel of onbegrijpelijk is.
Doorstroming op de woningmarkt
De inspecteur van de belastingdienst stelde in deze procedures dat voor het antwoord op de vraag of sprake is van een woning dan wel niet-woning ook betekenis toekomt aan het feit of de verkrijging van het object bijdraagt aan de doorstroming op de woningmarkt; dit laatste was immers een belangrijke doelstelling voor de tariefverlaging van 6% naar 2%. De Hoge Raad oordeelt echter dat dit aspect niet doorslaggevend is voor de beantwoording van deze vraag. Van belang is slechts het antwoord op de vraag – zoals hiervoor toegelicht – of het bouwwerk ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’.
De Hoge Raad oordeelt voorts dat het voor de heffing van onroerendezaakbelastingen gegeven criterium om te beoordelen of sprake is van een woning of van een niet-woning niet van toepassing is bij de overdrachtsbelasting. Bij de onroerendezaakbelastingen is van belang of het bouwwerk naar aard en inrichting zowel bestemd als geschikt is om als woning te dienen (waarbij die geschiktheid zich overigens niet gedurende het gehele jaar behoeft voor te doen).
HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290/291/294 en 295