Sinds ter zake van woningen geen gebruikersbelasting OZB meer wordt geheven kent de Gemeentewet een vrijstelling voor woondelen die deel uitmaken van een niet-woning. Ook die woondelen genieten op deze wijze van de afschaffing van de gebruikersbelasting OZB op woningen. Soms is er discussie over de omvang van de woondelenvrijstelling. De Hoge Raad heeft recentelijk aangegeven hoe te handelen in dit soort discussies.
Vastgestelde WOZ-waarde
Volgens de Hoge Raad is het vertrekpunt voor de discussie de vastgestelde WOZ-waarde. Uit de onderbouwing van die waarde zal moeten blijken op welke wijze de vastgestelde waarde is verdeeld over het woningdeel en het niet-woningdeel. Bijvoorbeeld: de totale WOZ-waarde van de niet-woning is door de gemeente vastgesteld op € 500.000. Blijkens het taxatieverslag heeft de gemeente aan het woningdeel een waarde van € 180.000 en aan het niet-woningdeel een waarde van € 320.000 toegekend. De gebruikersbelasting OZB wordt alleen geheven over het niet-woningdeel dus naar een waarde van € 320.000.
Waarde woningdeel
Stel dat de belanghebbende in bezwaar en in beroep met succes stelt dat de waarde van het woningdeel € 240.000 moet zijn, dan rijst de vraag of de waarde van het niet-woningdeel moet worden verminderd naar € 260.000.
Waarde niet-woningdeel
Volgens de Hoge Raad niet. De woondelenvrijstelling kan niet groter zijn dan dat deel van de waarde van het woondeel dat in de vastgestelde WOZ-waarde is begrepen. Met andere woorden: als in de vastgestelde WOZ-waarde van € 500.000 een waarde van € 180.000 is begrepen voor het woondeel, dan kan de woondelenvrijstelling toch niet hoger zijn dan € 180.000, dus ook niet indien de waarde van het woondeel € 240.000 had moeten zijn.
Stel nu dat belanghebbende in bezwaar en beroep met succes had gesteld dat de waarde van het niet-woningdeel geen € 320.000 maar € 260.000 bedroeg, wat zou dan de uitkomst van de procedure zijn geweest?
Vermoedelijk zou de belastingrechter dan de vastgestelde WOZ-waarde hebben verminderd met € 60.000 naar € 440.000. Met toepassing van de woondelenvrijstelling van € 180.000 zou de gebruikersbelasting OZB worden geheven naar € 260.000, zijnde de waarde van het niet-woningdeel.
Interne compensatie?
Indien in de procedure zou komen vast te staan dat de waarde van het woningdeel € 240.000 is en de waarde van het niet-woningdeel € 260.000, dan is denkbaar dat de vastgestelde WOZ-waarde zou worden gehandhaafd omdat dan ‘interne compensatie’ zou plaatsvinden. Overigens is op voorhand niet duidelijk is of de rechter in een geval als dit interne compensatie zou toestaan. Voor de gebruikersbelasting OZB zou het al dan niet toepassen van interne compensatie evenwel niet uitmaken; de gebruikersbelasting wordt in beide gevallen geheven naar een waarde van € 260.000.
Woonzorgcentra en verpleeghuizen
De in het arrest geschetste problematiek speelt niet alleen bij bijvoorbeeld woon-winkelpanden of vergelijkbare objecten als bedrijfswoningen; ook bij woonzorgcentra en verpleeghuizen kan deze problematiek aan de orde komen.
Indien u vragen heeft naar aanleiding van het vorenstaande, neemt u dan vrijblijvend contact met ons op.
HR 26 november 2021