Objecten in aanbouw worden in het kader van de Wet WOZ gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, zo is dwingend voorgeschreven in art. 17, lid 4 van de Wet WOZ. In de praktijk komt dan de vraag aan de orde of de omzetbelasting tot de vervangingswaarde behoort.
Deze vraag wordt door gemeenten in de meeste gevallen positief beantwoord waardoor de WOZ-waarde 21% hoger wordt dan indien de omzetbelasting buiten aanmerking blijft.
Het gerechtshof in Den Haag heeft nu geoordeeld dat met betrekking tot een grote groep van objecten in aanbouw de omzetbelasting géén deel uitmaakt van de vervangingswaarde.
Vervangingswaarde bij objecten in aanbouw
Met betrekking tot in aanbouw zijnde woningen en courante niet-woningen is de dwingend voorgeschreven waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde afwijkend van hetgeen gebruikelijk is. Gebruikelijk is dat woningen en courante niet-woningen in het kader van de Wet WOZ worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer (ofwel: de marktwaarde). Daarbij geldt dat de omzetbelasting deel uitmaakt van de WOZ-waarde in de eerste twee jaar ná eerste ingebruikname van de onroerende zaak.
In de parlementaire geschiedenis is opgemerkt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde voor objecten in aanbouw moet worden beoordeeld of “een en ander in overeenstemming is met hetgeen “normaal” is.” Dit houdt in, volgens diezelfde parlementaire behandeling, dat de vervangingswaarde voor in aanbouw zijnde woningen en courante niet-woningen, inclusief omzetbelasting wordt bepaald omdat dit ‘normaal’ is bij het waarderen van deze objecten als deze niet in aanbouw (maar gereed) zijn.
Op basis van deze overwegingen in de parlementaire behandeling wordt de vervangingswaarde van in aanbouw zijnde woningen en courante niet-woningen inclusief omzetbelasting bepaald.
Hof Den Haag ziet het anders
Het gerechtshof in Den Haag heeft nu geoordeeld dat dit voor sommige courante niet-woningen niet juist is. Bij het bepalen van de vervangingswaarde van een in aanbouw zijnde courante niet-woning maakt de omzetbelasting géén deel uit van die vervangingswaarde indien de eigenaar van de onroerende zaak recht heeft op aftrek van voorbelasting. Het gaat dan om een eigenaar die in het kader van de omzetbelasting belaste prestaties verricht en in welke situaties het volstrekt ‘normaal’ is dat de eigenaar de omzetbelasting in aftrek kan brengen. Waardering van de onroerende zaak inclusief omzetbelasting zou dan juist ‘niet normaal’ zijn, aldus het Hof.
Met dit oordeel passeert het Hof hetgeen tijdens de parlementaire behandeling is opgemerkt. Maar volgens het Hof is hetgeen in de parlementaire behandeling is opgemerkt slechts relevant voor de interpretatie van wettelijke regels en kunnen wettelijke regels tijdens die parlementaire behandeling niet worden gewijzigd. Dat kan alleen door een nota van wijziging maar daarvoor heeft de wetgever destijds niet gekozen.
Tenslotte overweegt het Hof nog dat de eigenaar behoorlijk wordt benadeeld als deze OZB moet betalen over een 21%-hogere WOZ-waarde en dat de overheid daardoor wordt bevoordeeld. Daarbij gaat het om een substantieel nadeel resp. voordeel, aldus het Hof, en zonder wettelijke grondslag kan dit niet.
Betekenis van deze uitspraak voor de praktijk
Het vorenstaande is van belang bij de WOZ-waardering van courante niet-woningen waarbij de eigenaar recht heeft op aftrek van voorbelasting: de eigenaar die in het kader van de Wet OB belaste prestaties verricht.
Bij courante niet-woningen betreft het onder meer – maar niet uitsluitend – winkels, kantoren, bedrijfshallen, distributiecentra etc.
Bezwaar maken
Indien u recentelijk een WOZ-waarde heeft ontvangen voor een in aanbouw zijnde courante niet-woning is het zinvol om hiertegen een bezwaarschrift in te dienen.
Incourante niet-woningen
Bij het bepalen van de vervangingswaarde van incourante niet-woningen is het bestaande praktijk dat de omzetbelasting geen deel uitmaakt van de vervangingswaarde indien de eigenaar recht heeft op aftrek van voorbelasting.
Vragen?
Bent u recentelijk geconfronteerd met een WOZ-waarde voor een in aanbouw zijnde courante niet-woning en wilt u weten wat uw rechtspositie is?
Heeft u anderszins vragen over dit onderwerp?
Neem gerust contact met ons op; wij helpen u graag verder.