Coronaeffecten op de WOZ-waarde

Begin volgend jaar worden de WOZ-waarden 2021 bekendgemaakt. De vraag is: heeft de Coronapandemie gevolgen voor die WOZ-waarden?
De Waarderingskamer heeft opdracht gegeven aan het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen Lokale Overheden (hierna: ESBL) om de juridische aspecten van deze vraag te beantwoorden. Het resultaat? De Coronapandemie heeft – volgens het ESBL – nauwelijks effect op de WOZ-waarden 2021; mogelijk wel op de WOZ-waarden 2022.

De Waarderingskamer legt het advies van het ESBL nog wat beperkter uit: slechts in uitzonderlijke gevallen en bovendien zal in die gevallen het effect op de WOZ-waarde zeer gering zijn.
Tijd voor een analyse.

Toestandsdatum en waardepeildatum

De WOZ-waarde 2021 wordt – volgens de wettelijke regelingen – bepaald naar het waardeniveau van de onroerende zaak op 1 januari 2020; daarom wordt deze datum aangeduid als waardepeildatum. Voor de meeste objecten is deze datum 1 januari 2020 tevens de toestandsdatum; de toestand van het object op 1 januari 2020 is dan het uitgangpunt bij de waardering (hoofdregel).
Dit is op grond van art. 18, lid 3 van de Wet WOZ in drie situaties anders namelijk indien de onroerende zaak in het kalenderjaar 2020:
a. is opgegaan in een andere onroerende zaak;
b. is gewijzigd als gevolg van bouw, verbouw, verbetering, afbraak of vernietiging;
c. een waardeverandering heeft ondergaan als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.
In het kader van de mogelijke effecten van Coronamaatregelen op de WOZ-waarde 2021, gaat het uitsluitend om de onder c. genoemde bijzondere omstandigheid. De onderdelen a. en b. zien op andere situaties.

Bijzondere omstandigheid

Algemene marktontwikkelingen worden niet gezien als een bijzondere omstandigheid. Zo gelden de ontwikkelingen in de prijzen van woningen, kantoren en winkels niet als een bijzondere omstandigheid; deze prijsontwikkelingen vloeien voort uit marktontwikkelingen en komen – op grond van de hoofdregel – pas in een volgend jaar (2022) in de WOZ-waarde tot uitdrukking.

Met betrekking tot de prijsontwikkeling van woningen heeft de Coronapandemie niet tot negatieve effecten op de waarde geleid: integendeel, de prijzen van woningen zijn immers ook in 2020 gewoon verder gestegen. Buiten de Randstad lijken de prijzen van woningen in 2020 zelfs ‘sterk’ te zijn gestegen.

De Coronamaatregelen

Het ESBL maakt in het advies onderscheid tussen ‘algemene maatregelen’ en ‘specifieke maatregelen’ die ter bestrijding van het Coronavirus zijn genomen.

Algemene maatregelen
die in het kader van de bestrijding van het Coronavirus zijn genomen, gelden volgens het ESBL niet als bijzondere omstandigheid. Het gaat hierbij onder meer om de navolgende maatregelen:

  • de anderhalve-meter-maatregel;
  • het advies om zoveel mogelijk thuis te werken;
  • het gebruik van mondkapjes;
  • het algemene verbod op bijeenkomsten, samenkomsten en evenementen.


Specifieke maatregelen die in het kader van de bestrijding van het Coronavirus zijn genomen, kunnen wel als een bijzondere omstandigheid gelden waarmee in beginsel bij de bepaling van de WOZ-waarde 2021 rekening gehouden zou moeten worden.

Echter, de bijzondere omstandigheid moet wel een verandering van de WOZ-waarde ten gevolge hebben. Als dat zo is wordt de WOZ-waarde 2021 bepaald naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2021 en naar het waardeniveau van 1 januari 2020 (waardepeildatum).
Als de bijzondere omstandigheid geen verandering van de waarde tot gevolg heeft, dan wordt de WOZ-waarde 2021 bepaald naar de toestand van de onroerende zaak op waardepeildatum, te weten 1 januari 2020 (hoofdregel).

Specifieke maatregelen die in het kader van de bestrijding van de Coronapandemie zijn getroffen en die als bijzondere omstandigheid kunnen worden aangemerkt zijn onder meer de sluiting of gebruiksbeperking van: 

  • restaurants en café’s;
  • concertzalen, musea en theaters;
  • casino’s en sportscholen;
  • zwembaden, sportkantines en sportclubs;
  • bibliotheken;
  • scholen;
  • supermarkten en winkels. 

Een specifieke categorie maatregelen betreft volgens het ESBL:

  • de beperking van de groepsgrootte voor bijeenkomsten van religieuze en levensbeschouwelijke aard (huwelijken, uitvaarten);
  • verbod uitoefening contactberoepen (kappers, schoonheidsspecialisten en vergelijkbare contactberoepen);
  • de sluiting van nertsfokkerijen. 

Naast bovenstaande maatregelen kunnen bovendien nog lokaal of regionaal andere specifieke maatregelen zijn getroffen.

Bijzondere omstandigheid én verandering van waarde

Indien sprake is van een bijzondere omstandigheid – zoals hierboven genoemd – én de waarde van de onroerende zaak als gevolg hiervan is veranderd, dan dient de WOZ-waarde te worden bepaald naar de toestand op 1 januari 2021 en naar het waardeniveau op 1 januari 2020. Dán wordt rekening gehouden met de waardedrukkende invloed van de Coronamaatregelen.
In alle andere gevallen zullen eventuele effecten op de waarde eerst tot uitdrukking komen in de WOZ-waardering 2022 waarvoor de waardepeildatum 1 januari 2021 van toepassing is.

Volgens het ESBL zal slechts in zeer beperkte mate sprake zijn van een bijzondere omstandigheid die een waardeverandering ten gevolge heeft. De Waarderingskamer heeft op basis van dit advies aangegeven dat er slechts in uitzonderlijke gevallen reden zal zijn om bij de WOZ-waarde 2021 rekening te houden met de waardedrukkende effecten van de Coronamaatregelen. Hiermee lijkt de Waarderingskamer een nog wat striktere lijn te volgen dan waartoe het ESBL-advies aanleiding geeft: zo noemt de Waarderingskamer alleen ‘theaters’ waarvoor de WOZ-waarde in 2021 beïnvloed zal kunnen zijn door de specifieke Coronamaatregelen.

Commentaar op het advies van het ESBL en het standpunt van de Waarderingskamer.

In algemene zin is het advies van het ESBL wel juist. Toch zijn er punten van aandacht:
Zo zal het advies om zoveel mogelijk thuis te werken – een algemene maatregel – toch gevolgen voor de waardering van kantoren kunnen hebben. Er wordt namelijk verwacht dat het thuiswerken ook in de nabije toekomst een blijvende situatie zal zijn. Dat betekent dat veel minder kantoorruimte benodigd zal zijn dan vóór de Coronapandemie. Dit kan direct gevolgen hebben voor de waardering van kantoren. Weliswaar is geen sprake geweest van sluiting van kantoren – zoals met betrekking tot winkels – maar veel kantoren zijn in 2020 langdurig slechts zeer beperkt bezet geweest. Mogelijk zal dit ook in de toekomst ook zo blijven, al zal de kantoorbezetting na afloop van de Coronapandemie heus nog wel wat stijgen. Zoals het vóór de pandemie was zal het niet meer worden. 

Voor de waardering van kantoren zal de Coronapandemie vrijwel zeker gevolgen hebben; in ieder geval bij de WOZ-waardering 2022 (hoofdregel op grond van marktontwikkelingen) maar mogelijk ook voor de WOZ-waardering 2021: het is toch goed verdedigbaar dat, mogelijk in specifieke situaties, sprake is van een bijzondere omstandigheid die een waardeverandering tot gevolg heeft.

Niet alleen met betrekking tot theaters zullen de effecten op de WOZ-waarde voelbaar zijn; dit zal in gelijke mate gelden voor musea en concertzalen. Niet alleen zijn deze objecten gedurende enige tijd gesloten geweest, ook hier geldt dat de mate waarin hiervan in de toekomst gebruik gemaakt zal worden toch minder zal zijn dan vóór de pandemie. Voor deze objecten zal gelden dat het aantal bezoekers gedurende langere tijd beperkt zal moeten worden.

Ook de WOZ-waarde van horecagelegenheden zou als gevolg van de Corona-maatregelen zeer wel beïnvloed kunnen zijn. Een groot aantal horecabedrijven zal de Coronacrisis niet hebben overleefd en de deuren hebben gesloten. De eigenaar-verhuurder van het betreffende pand zal gedurende een groot deel van 2020 geen huurpenningen meer hebben ontvangen; bovendien zal het vinden van een nieuwe horeca-exploitant, tegen de voorheen gebruikelijke huurprijs, niet eenvoudig zijn. Ook dan zou sprake kunnen zijn van een bijzondere omstandigheid met een waardeverandering tot gevolg.
Ongetwijfeld zijn er nog meer situaties en gevallen te bedenken waarbij toch sprake is van een bijzondere omstandigheid die bij de WOZ-waardebepaling 2021 in aanmerking moet worden genomen.

Advies
Natuurlijk zullen er in 2021 procedures worden gestart en rechterlijke uitspraken volgen waaruit de werkelijke invloed van de Coronamaatregelen op de WOZ-waarden 2021 zal blijken. Die invloed zou wel eens groter kunnen zijn dan ESBL en Waarderingskamer nu aannemen.

Indien u, mede naar aanleiding van het vorenstaande, meent dat bij de bepaling van de WOZ-waarde 2021, voor de onroerende zaken die bij u in eigendom of in gebruik zijn, rekening gehouden dient te worden met de waardedrukkende invloed van de Coronamaatregelen, kunt u altijd contact met ons opnemen.
Wij denken graag met u mee om te bezien of er daadwerkelijk reden is om bij de WOZ-waardering 2021 rekening te houden met de effecten van deze maatregelen.