De wijze waarop de WOZ-waarde wordt bepaald is niet altijd duidelijk voor degene die de WOZ-waarde ontvangt. Die duidelijkheid is wel van belang omdat de WOZ-waarde van belang is voor de heffing van belastingen.
Duidelijkheid over de waardebepaling kan wel worden verkregen, onder meer door het, gelijktijdig met het indienen van een bezwaar, opvragen van het taxatieverslag én het opvragen van ‘de op de zaak betrekking hebbende stukken’.
Hoe wordt de WOZ-waarde van woningen bepaald?
Bij de waardering van woningen wordt veelal gesproken over een ‘black-box’; dat komt omdat de WOZ-waarde van woningen modelmatig wordt bepaald. Modelmatige waardebepaling houdt in dat de waarde in een geautomatiseerd systeem tot stand komt. De uiteindelijke WOZ-waarde is dan afhankelijk van:
- de gegevens die in het geautomatiseerd systeem worden ingevoerd en van
- de software die met gebruikmaking van de ingevoerde gegevens een waarde bepaalt.
Het ‘black-box’-gevoel is begrijpelijk.
Je kankunt een taxatieverslag van de WOZ-waarde opvragen maar dat verslag bevat slechts enkele van de ingevoerde gegevens; het taxatieverslag zegt nog niets over alle overige gebruikte gegevens die in het systeem zijn ingevoerd noch over de software.
De Hoge Raad oordeelde vorig jaar (2018) dat een gemeente verplicht is om inzage te geven in alle relevante gegevens én in de keuzes en aannames die aan de geautomatiseerde waardebepaling ten grondslag liggen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de grondstaffels: de grondstaffels bevatten de gehanteerde grondprijzen waarbij rekening is gehouden met de grootte en de ligging van het perceel. Bij een groot grondperceel kan ook de bestemming van belang zijn. Ook dient duidelijk te worden op welke wijze bij de waardebepaling rekening is gehouden met verschillen tussen woningen, zoals verschillen in ligging, kwaliteit, onderhoud, aanwezige voorzieningen etc.
De gemeente dient al deze informatie te verstrekken en op basis daarvan kan worden beoordeeld of de vastgestelde WOZ-waarde op de juiste wijze en naar de juiste waarde is bepaald. Op basis hiervan kan een ingediend bezwaar tegen de WOZ-waarde worden gemotiveerd of – indien deze juist is – worden ingetrokken.
Hoe wordt de WOZ-waarde van Niet-woningen bepaald?
Bij niet-woningen ligt het iets anders. De WOZ-waarde van deze objecten wordt meestal niet bepaald met behulp van een geautomatiseerd systeem. Desalniettemin dienen gemeenten ook de vastgestelde WOZ-waarden van deze objecten goed te motiveren; ook hier dienen gemeenten inzicht te geven in de gebruikte gegevens, keuzes en aannames.
Met betrekking tot courante niet-woningen (winkels, kantoren) dient duidelijk te zijn welke huurprijzen en kapitalisatiefactor de gemeente bij de waardebepaling heeft gebruikt; ook zal de gemeente moeten toelichten hoe zij de gebruikte kapitalisatiefactor heeft berekend. Op welke wijze is met verschillen in waarde (ten opzichte van andere objecten) rekening gehouden?
Bij incourante niet-woningen (fabriekscomplexen, ziekenhuizen, scholen, energieproductie) zal de gemeente inzicht moeten bieden in de gebruikte bouw- of stichtingskosten. Maar ook in de wijze waarop technische en functionele veroudering zijn bepaald; de waarde van de grond moet ook worden onderbouwd. Hierbij dient de gemeente aan te geven welke gerealiseerde grondverkopen zijn gebruikt en hoe deze ten behoeve van de waardebepaling zijn geanalyseerd. Het al dan niet toegepast zijn van vrijstellingen (denk aan de werktuigenvrijstelling) dient ook te worden onderbouwd.
Bezwaar tegen WOZ-waarde
Kortom: de vraag hoe wordt de WOZ-waarde bepaald is een vraag die de gemeente dient te beantwoorden door het verstrekken van alle gebruikte gegevens én van de keuzes en aannames die zij daarbij heeft gehanteerd. Het opvragen van het taxatieverslag van de WOZ-waarde is niet voldoende; vraag ook naar de ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’. Eerst op basis van al die gegevens en informatie kan de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde worden beoordeeld. Die beoordeling is dan het startpunt om een ingediend bezwaar tegen de WOZ-waarde te motiveren als de WOZ-waarde niet juist is, of om het bezwaarschrift – indien de WOZ-waarde juist is – in te trekken. Op deze wijze voorkom je dat je door een te hoge WOZ-waarde teveel belasting betaalt.